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조회:11945 중국부동산
2011-05-27 13:05
커이나

중국의 부동산 상식

중국은 한국과 달리 평 개념이 아닌 ㎡를 사용
한국의 1평은 중국의 3.3㎡으로, 100㎡짜리 중국 아파트는 한국에서는 33평짜리 아파트라고 생각하면 된다. 다만 내부구조가 실용적으로 설계되지 않은 경우가 많아 실제는 한국 1평이면 4㎡이다. 100㎡ 같은 경우에는 25-27평이라고 생각하면 된다.
 
주택 토지사용권은 70년
중국에는 토지소유권 개념이 없다. 대신 부동산개발업체가 국가나 지자체로부터 일정기간의 토지 사용권을 구입하여 건축을 하고 개인투자자들은 그 건물을 구입, 소유한다. 만약 토지사용권 시한이 끝나면 어떻게 될 것인가에 대해 불안한 것도 사실이지만, 일반적으로 주거용 건물은 70년, 상용 건물은 50년이다. 건물의 용도나 특성에 따라 달라지지만 일반적으로 내가 구입했을 때가 아닌 정부로부터 개발허가를 받은 시점부터 계산한다. 예를 들어 내가 구입한 건물이 10년 전에 완공되었다면 본인이 구입한 뒤 약 60년에 대한 사용권을 취득하는 것으로 보셔도 큰 문제는 없다. 중국도 건물이 오래돼 재건축이나 철거 시 한국과 동일하게 건축물에 대한 보상을 한다. 또한 사용권이 만기가 되더라도 계속 계약연장을 하는 방안을 법제화하는 중이니 안심해도 된다.

 

인테리어 없이 분양하는 아파트
한국은 일반적으로 모델하우스를 기준으로 건설회사가 인테리어를 한 상태에서 분양하지만 중국에서는 기본적인 건물의 골격(모패)만 갖춘 상태에서 분양하는 경우가 많다. 최근 들어 고급 아파트 (12,000RMB/㎡ 이상) 같은 경우에는 기본 인테리어가 되어 있는 상태에서 분양을 하는 게 일반적이나 비율로 본다면 인테리어가 되어 있는 경우는 전체 아파트 중 50% 정도에 머물러있다. 이 때문에 부동산 구입 후 인테리어 비용이 추가 발생하게 되므로 투자자금 운영에 주의를 기울여야 한다. 그리고 보통 난방(보일러)과 신뢰도, 언어소통문제로 한국 인테리어 업체를 찾아 시공을 하게 되는 경우가 많다.

 

중국 부동산 구입 시 필요 서류

구분

   

 

여권

외국인도 중국인과 동등한 조건으로 주택 구입이 가능하며 특히 중국 내 거주자가 아니더라도 간단한 서류만 있으면 누구든지 구입이 가능하다.

주민등록
등본

기혼자는 부부 공동 소유를 기본으로 하므로 한국인들은 주민등록 등본을 가지고 주중 한국총영사관에서 가족증명을 받아야 한다.

 

소득 증명

소득증명은 부동산구입시 은행대출을 받을 경우, 대출상환 능력을 확인하기 위해 은행에서 요구한다. 중국 내 법인 소득증명이나 한국 내 소득 증명 모두 유효하며 보통 월 대출상환액이 월 합계소득의 50%를 초과하면 안된다.

도장

도장 혹은 친필사인으로도 계약체결 가능하다.

 

부동산 구입 절차
구입에서 본인 명의의 등기권리증(방산증)이 발급 될 때까지 약 6-8주 정도 소요된다. 구입 절차를 간략하게 정리해 보면 다음과 같다.
투자물 확인 --> 가계약 --> 본계약/대출신청 --> 명의 이전 --> 등기권리증 수령 --> 대출완료 --> 주택인도

 

순서

절차

   

1

투자물확인

* 장소나 가격 주위 환경 여건을 살핀 후 투자대상을 선정한다.

 

 

2

 

 

가계약

* 조건에 맞는 매물을 검색한 후 최종 가격이 결정되면 가계약을 체결한다.
- 소유주 명의 확인
- 부동산등기부등본(방산증), 소유주, 대리인 신분증 사본 보관
- 위약 책임 주지
- 본 계약일 확정: 본 계약까지는 일반적으로 2주 이내가 적당하며 기간이 짧을수록 좋다. 기간이 길면 계약조건 변경 등 위약 가능 존재한다.

  1. 가계약과 본계약은 2주 정도가 소요된다.

 

 

 

3

 

 

 

본계약/
대출신청

* 본 계약 체결 시 일반적으로 대출계약을 동시에 체결한다.
- 공증처 직원 입회: 계약의 적법성과 이상 여부를 검증하고 매매계약 공증을 한다.
- 보통 선수금으로 매매가의 30-40%를 지불하며 나머지는 대출을 받아 지불한다. 실제 대출되는 비율은 실 거래가가 아닌 주택 감정가의 70%이다. 대출가액은 주택 감정 평가회사가 결정하며 일반적으로 매매가의 50-70%정도 대출이 가능하다.
- 공증비와 담보비 등 수속 비용은 선불이다.
- 은행 대출 계약 시 대출 상환방식은 원금 + 이자 확정 방식이 가장 많이 이용된다. 은행 대출은 최장 20년까지 가능하며 정년을 65-70세를 기준으로 5년 단위로 정해 진다.
- 본 계약 체결 후 전 소유주는 은행 대출금을 상환해야 하며 그 후에야 구입인의 은행 대출 심사와 비준이 가능하다.
- 은행 대출 신청 시, 구입자는 여권, 소득증명, 결혼증명이 필요하다.

  1. 본 계약 체결 후 대출신청하고 명의 이전까지는 약 1주 정도의 시간이 소요된다.

 

4

 

명의이전

전 소유주가 은행 대출잔액을 상환하면 공증처에서 매매 계약 심사와 비준을 한다. 그 외 은행대출 심사와 비준 등 기타 수속이 마무리되면 명의 이전을 할 수 있다. 은행 대출금이 집주인 또는 구입자를 통해 지불된다.

  1. 명의 이전이 끝난 후 등기권리증(방산증)이 나오는 시점은 약 2-3주정도 소요된다.

5

등기권리증
수령

명의 이전이 끝나고 2-3후 부동산 등기권리증이 나오면 수령한다.

6

대출 완료

등기 권리증 수령 후, 은행 대출금이 집주인 또는 구입자를 통해 지불된다.

7

주택 인도

등기권리증 수령하고 대출이 완료되면 주택을 인도받는다.

 

부동산 취득 세금 및 수속비용 내역표

 

보통(普通住宅)

비보통(非普通住宅)

 

매도인
出售方

5


ㅇ 영업세: 거래가격*5.65%
ㅇ 소득세: 거래가격*1%
ㅇ 거래수수료: 건축면적*2.5원

5


ㅇ 영업세: 거래가격*5.65%
ㅇ 소득세: 거래가격*2%
ㅇ 거래수수료: 건축면적*2.5원

5


ㅇ 소득세: 거래가격*1%
ㅇ 거래수수료: 건축면적*2.5원

5


ㅇ 영업세: (거래가-원가)*5.65%
ㅇ 소득세: 거래가격*2%
ㅇ 거래수수료: 건축면적*2.5%

 

매수인
购买方

ㅇ 계약세
- 최초 부동산 구입 거래가*1.5%
(최초 부동산90㎡ 이하:거래가*1%)
- 최초 아닌 부동산 구입 거래가*3%
ㅇ 등기비: 80원
ㅇ 거래수수료: 건축면적*2.5원
ㅇ 지적도비: 25원
ㅇ 저당등기비: 200원

ㅇ 계약세: 거래가*3%
ㅇ 등기비: 80원
ㅇ 거래수수료: 건축면적*2.5원
ㅇ 지적도비: 25원
ㅇ 저당등기비: 200원

 

보통주택과 비보통주택의 차이

 

보통주택

  1. 건축면적이 140㎡보자 작은 것
  2. 부동산 용적율이 >1.0
  3. 현재 거래 가격이 시장평균가격의 1.2배를 초과하지 않은 것

비보통주택

보통 주택 표준의 어떤 하나의 조건이라도 맞지 않는 것

 

부동산 관련 주요 사이트


정부 사이트
- www.shfg.gov.cn

 

매매 정보 관련 사이트

- www.anjuke.com

- www.anjia.com

- www.soufun.com

 

[자료 제작: 커이나]
[자료 제공: 커이나]

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